Regelungen zu Zweitwohnungen in Zermatt

Das komplexe Zweitwohnungsgesetz (ZWG) einfach erklärt

Die Thematik des Zweitwohnungsgesetzes ist recht komplex und hat bei Käufern von Immobilien in Zermatt eine grosse Unsicherheit ausgelöst. Darum haben wir für Sie die wichtigsten Fragen und Antworten zum Zweitwohnungsgesetz in der Gemeinde Zermatt zusammengefasst.

Kurzer Überblick: Als eine Zweitwohnung bzw. ein Zweitwohnsitz in der Schweiz wird eine Wohneinheit (Wohnung, Chalet, Einfamilienhaus) bezeichnet, die nicht dauerhaft bewohnt wird. Stattdessen nutzen die Eigentümer diese exklusiven Immobilien oftmals als Feriendomizil. In der Regel geniessen Zweitwohnungen einen „höheren Stand“ als Erstwohnungen, da sie

  1. höhere Verkaufspreise generieren und
  2. Eigentümer nur geringfügige Steuern zahlen.

Im Folgenden informieren wir Sie detailliert über die aktuellen Reglements vor Ort. Haben Sie weitere Fragen oder wünschen Sie eine ausführliche Beratung? Kontaktieren Sie uns gern telefonisch unter +41 27 778 10 00 oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

Reglements zum Zweitwohnsitz in Zermatt

Zweitwohnungen

Eine Zweitwohnung ist eine frei nutzbare Wohneinheit, die nicht dauernd bewohnt wird.

(Beispiel: Nutzung als Ferienresidenz). Eine Wohneinheit kann eine Wohnung, ein Chalet oder ein Einfamilienhaus sein.

In Zermatt sind frei nutzbare Zweitwohnungen begehrter als Erstwohnungen. Entsprechend sind die Kaufpreise 35 – 55 % teurer als bei Erstwohnungen – auch das ist zu beachten, wenn Sie exklusive Immobilien kaufen möchten.

Hinweis: Frei nutzbar heisst, dass Sie keine Auflagen haben. Zum Beispiel können Sie frei entscheiden, ob Sie Ihre Wohnung vermieten möchten oder nicht. Ebenfalls können Sie frei entscheiden, ob Sie die Wohnung als Erst- oder Zweitwohnung nutzen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Ferien- und einer Zweitwohnung?

Eine frei nutzbare Zweitwohnung kann auch als Ferienwohnung bezeichnet werden. Es ist im Grunde genommen dasselbe.

Warum darf in Zermatt keine neue Wohnung als Zweitwohnsitz gebaut werden?

Schweizer Gemeinden, die einen Zweitwohnungsanteil von mehr als 20% aufweisen, dürfen seit dem 11. März 2012 keine neuen Zweitwohnungen erstellen, die frei nutzbar sind. (Es gibt aber einige Ausnahmen). Zweck dieses Gesetzes ist es, „kalte Betten“ zu vermeiden. (Kalte Betten sind Wohnungen und Chalets, die nur wenige Tage im Jahr bewohnt sind).

Bitte beachten Sie, dass einzelne Gemeinden wie Zermatt ein strengeres Zweitwohnungsreglement haben.

Hinweis: Sobald der Zweitwohnungsanteil einer Gemeinde unter 20% fallen würde, könnten neue frei nutzbare Zweitwohnungen erstellt werden. (Der Zweitwohnungsanteil von Zermatt liegt aktuell bei rund 45-50%).

Das Zweitwohnungsgesetz trat am 11. März 2012 in Kraft. Die letzten Neubauwohnungen mit Zweitwohnungsstatus (frei nutzbar), wurden bis Dezember 2012 erstellt oder rechtskräftig bewilligt. (Die Zeit vom 11. März bis 31. Dezember 2012 galt als Übergangszeit).

Ab dem 1. Januar 2013 dauerte es 3 Jahre, bis das Gesetz ausgearbeitet wurde. Bis dahin galt die «Zweitwohnungsverordnung», die sehr rudimentär formuliert war. Dennoch verunmöglichte diese Verordnung das Erstellen neuer frei nutzbaren Wohnungen. (Zumindest in Gemeinden, die einen Zweitwohnungsanteil von mehr als 20% aufwiesen).

Warum gilt der Begriff Zweitwohnung auch für Einfamilienhäuser und Chalets?

Das Zweitwohnungsgesetz spricht von Wohneinheiten. Eine Wohneinheit kann ein Einfamilienhaus / Chalet sein, oder eine Wohnung innerhalb eines Wohnhauses. Die Wohneinheit besteht aus mehreren Räumen, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Küche / Kochecke, Dusche / Bad, Toilette, müssen vorhanden sein um als Wohneinheit zu gelten. Es spielt jedoch keine Rolle, ob die Räume leer sind, bewohnt werden oder als Ferienwohnung genutzt werden.

Zweitwohnungen generieren zum einen bedeutend höhere Verkaufspreise, weil sie frei nutzbar sind. Zum anderen zahlen Sie als Zweitwohnungseigentümer(in) nur geringfügige Steuern.

Erstwohnungen sind günstiger in der Anschaffung als ein Zweitwohnsitz, jedoch sind Sie als Erstwohnungsbesitzer(in) verpflichtet, Ihren Hauptwohnsitz nach Zermatt zu verlegen. Somit werden Sie in Zermatt Steuerpflichtig. (Es gibt jedoch einige Ausnahmen für Erstwohnungsbesitzer).

Sofern im Lastenverzeichnis des Grundbuchamtes kein Vermerk eingetragen ist, handelt es sich um eine frei nutzbare Zweitwohnung. (Beispiel eines Vermerks: «Hauptwohnung», «Erstwohnung» oder «einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung»).

Wenn Ihre Zweitwohnung vor dem 1. Januar 2013 erstellt wurde, können sie die Hauptnutzfläche um 30% vergrössern, sofern damit keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden.

Bitte beachten Sie, dass bei einem Umbau die lokalen Bauvorschriften einzuhalten sind. Gerne empfehlen wir Ihnen spezialisierte Architekten, die Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützen.

Ich möchte meinen Zweitwohnsitz in der Schweiz (Chalet oder Haus) sanieren. Was ist möglich?

Beispiel 1:
Ein baufälliges Chalet mit zwei Zweitwohnungen darf abgerissen und im Umfang der bisherigen Hauptnutzfläche wiederaufgebaut werden; dabei ist es gestattet, die ursprüngliche Fläche neu auf drei Ferienwohnungen aufzuteilen. (Die bestehende Anzahl Wohnungen darf um eine Wohnung erweitert werden).

Hinweis: Das Gesetz erlaubt zu jedem Zeitpunkt einen Abriss und Wiederaufbau oder eine Erweiterung; unabhängig vom Zustand der Wohneinheit.

Beispiel 2:
Ein Chalet wird beim Wiederaufbau erweitert. (maximal 30 % der ursprünglichen Hauptnutzfläche ist erlaubt). In diesem Fall darf das Chalet nicht um zusätzliche Wohneinheiten erweitert werden. Eine Reduktion der Anzahl Wohnungen ist jedoch immer möglich.

Achtung: Angenommen, Sie haben im Rahmen Ihres Umbauprojektes die Fläche bereits um 30% pro Wohneinheit vergrössert. Wenn Sie dann noch zusätzliche Wohneinheiten schaffen (also mehr als es vor dem Umbau waren), gibt es rechtliche Hürden. Es braucht eine Abgrenzung von altrechtlichen und neurechtlichen Wohnungen und eine Zulassung für die Erweiterung der altrechtlichen Wohneinheiten.

Hinweis: Sobald Sie die Bestehende Fläche einer Zweitwohnung um mehr als 30% vergrössern, ist es keine frei nutzbare Zweitwohnung mehr.

Darf ich einen Zweitwohnsitz in der Schweiz als Erstwohnung nutzen und was sind die Konsequenzen?

Ja das ist möglich. Die Gemeinde wird Ihre Wohnung allenfalls aus dem Zweitwohnungsinventar streichen, weil sie verpflichtet ist, 1x jährlich das Zweitwohnungsinventar zu melden. So wird kontrolliert, ob die Gemeinde mehr oder weniger als 20% Zweitwohnungen besitzt. Ihre Wohnung verliert dadurch aber nicht ihren Zweitwohnungsstatus.

Erstwohnungen

Es ist eine Wohnung, die dauerhaft bewohnt wird (Niederlassung in Zermatt).

Erstwohnungen sind im Grundbuchamt mit dem Vermerk «Hauptwohnung», «Erstwohnung» oder «einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung»belastet.

Wird eine Wohnung zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt, ist die Wohnung einer Erstwohnung gleichgestellt.

Stellt ein Unternehmer, die eigene Wohnung kurzzeitig dem Personal zur Verfügung, gilt diese trotzdem als Erstwohnung. Auch Dienstwohnungen, Wohnungen für diplomatisches Personal und Wohnungen für Asylsuchende sind einer Erstwohnung gleichgestellt, sofern diese dauernd bewohnt werden.

Achtung: Auch wenn Sie die Wohnung nur als Wochenendaufenthalter benutzen, ist es kein Zweitwohnsitz in der Schweiz, sondern tatsächlich eine Erstwohnung.

Wie wird «dauernd bewohnt» definiert?

Die Minimalanforderungen für eine dauernde Nutzung sind im Gesetz nicht genau beschrieben und lassen somit einen gewissen Spielraum zu. Bei einem Aufenthalt zu Arbeitszwecken sind es mindestens 3 Monate pro Jahr.

Ich möchte ein Einfamilienhaus oder Chalet in Zermatt bauen. Was muss ich beachten?

Wenn Sie in Zermatt ein Haus bauen möchten, müssen Sie Ihren Hauptwohnsitz bei der Gemeinde Zermatt anmelden (es gibt jedoch einige Ausnahmen).

Ich möchte ein Mehrfamilienhaus in Zermatt bauen. Was muss ich beachten?

Die Gemeinde wägt in der Regel ab, ob der Wohnungsmarkt übersättigt ist oder nicht. Dies kann sich auf die Baubewilligung auswirken. In Zermatt ist die Nachfrage nach Wohnraum jedoch konstant auf hohem Niveau.

Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus wohnen und im selben Haus weitere Wohnungen besitzen, müssen Sie die anderen Wohnungen vermieten. Sie gelten als Einliegerwohnungen und dürfen nicht verkauft werden.

Wenn Sie nicht im selben Haus wohnen, in der sich die Wohnungen befinden, dann müssen Sie die restlichen Wohnungen trotzdem vermieten (touristisch bewirtschaftete Erstwohnung oder Betriebskonzept).

Auch wenn Sie nicht in derselben Gemeinde oder im Ausland wohnen, sind die restlichen Erstwohnungen die Sie besitzen zu vermieten (touristisch bewirtschaftete Erstwohnung oder Betriebskonzept).

Zählen Dienstwohnungen und Personalwohnungen, die von Saisoniers bewohnt werden, auch als Erstwohnung?

Solche Wohnungen sind einer Erstwohnung gleichgestellt, sofern diese dauerhaft bewohnt werden.

Ausnahmen

Dieses Konzept ist in Zermatt sehr im Trend. Es ist ein Zweitwohnsitz mit einer Nutzungsbeschränkung. Eigentümerinnen / Eigentümer sind verpflichtet, die Wohnung für mindestens 45 Tage pro Jahr zu ortsüblichen Konditionen an Feriengäste zu vermieten. Hierfür ist alle 3 Jahre eine Bewilligung bei der Gemeinde einzuholen. Die Kurtax-Abrechnung ist jährlich einzureichen.

Was ist, wen die Bewilligung nicht erneuert wird?

Dann müsste die Wohnung effektiv als Erstwohnung genutzt werden und der Eigentümer wird als Einwohner in Zermatt steuerpflichtig. Ein solcher Fall ist uns jedoch nicht bekannt.

Es sind Wohnungen, Chalets oder Einfamilienhäuser, die nicht auf die persönlichen Bedürfnisse der Eigentümer eingerichtet sind. Sie müssen zu ortsüblichen Konditionen kurzzeitig an Feriengäste vermietet werden.

Bei Stockwerkeigentums-Wohnungen soll die Eigennutzung geringfügig bleiben. Auch ein Renovationsfond muss vorhanden sein.

Hinweis: Die Gemeinde Zermatt stellt eine Bewilligung aus, die Sie berechtigt, die Wohnung an Feriengäste zu vermieten. (Diese Bewilligung kann alle 3 Jahre erneuert werden, siehe «touristisch bewirtschaftete Erstwohnung»).

Einliegerwohnungen sind eine oder mehrere Wohnungen im selben Haus, welches der Eigentümer als Hauptwohnsitz nutzt. Einliegerwohnungen haben gegenüber der Hauptwohnung eine untergeordnete Bedeutung für den Eigentümer. Die Einliegerwohnungen müssen zu ortsüblichen Konditionen vermietet werden. Pro Wohngebäude dürfen mehrere Einliegerwohnungen zugelassen werden.

Achtung: Einliegerwohnungen dürfen nicht verkauft werden!

Warum dürfen Einliegerwohnungen nicht verkauft werden?

Einliegerwohnungen sind mit der Erstwohnung des Eigentümers in demselben Gebäude verknüpft. Bei einem Verkauf der Einliegerwohnung gilt die Wohnung als Erstwohnung. Das heisst, der neue Eigentümer wird Einwohner von Zermatt und ist dort steuerpflichtig.

Ausnahmen: Der neue Eigentümer / die neue Eigentümerin kann die Wohnung aber zum Beispiel touristisch Bewirtschaften um seinen / ihren Hauptwohnsitz nicht nach Zermatt verlegen zu müssen.

Was passiert mit den Einliegerwohnungen, wenn ich die Hauptwohnung (Erstwohnsitz) verkaufe?

Die Einliegerwohnungen müssten vom neuen Eigentümer ebenfalls miterworben und als Einliegerwohnungen bewirtschaftet werden. Eine Weiter Möglichkeit ist, dass der Status der Einliegerwohnungen auf «Erstwohnung» oder «hotelmässig bewirtschaftete Wohnung» geändert wird.

Wenn ein einheitliches Betriebskonzept vorliegt, dürfen Sie mehrere Wohnungen besitzen, ohne Ihren Hauptwohnsitz in Zermatt anzumelden. (Beispiel: Konzept zur Vermietung von Ferienwohnungen, dass eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung zulässt).

Hinweis: Die Konditionen, zu denen Sie Ihre Ferienwohnungen anbieten, müssen den ortsüblichen Preisen angepasst sein.

Liegt eine Hotelmässige Infrastruktur vor, sowie dementsprechende Dienstleistungen, dann können Erstwohnungen auch als Hotelmässiger Betrieb vermietet werden. (z.B. Serviced Apartments, die zu einem Hotel gehören).

Leerwohnungen sind Neubauwohnungen oder Wohnungen, die zuletzt als Erstwohnung genutzt wurden. Steht die Wohnung seit mehr als 2 Jahren leer, so handelt es sich um eine Zweitwohnung bzw. einen Zweitwohnsitz in der Schweiz.

Wird eine solche Wohnung auf dem Markt nicht zur Miete oder zum Kauf angeboten oder wird sie zwar angeboten, steht aber gleichwohl schon mehr als zwei Jahre leer, so kann sie einer Erstwohnung nicht mehr gleichgestellt werden.

Achtung: Ist die Wohnung im Grundbuchamt mit dem Vermerk «Erstwohnung» oder «Hauptwohnung» belastet, so ist die Wohnung auch nach 2 Jahren Leerstand keine frei nutzbare Zweitwohnung!

Leerstehende Wohnungen mit der Nutzungsbeschränkung „Zweitwohnung“ fallen nicht unter diese Bestimmung, auch wenn sie zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden.

Unter diese Bestimmung fallen Wohnungen, die rechtmässig z.B. als Büros oder Praxen genutzt wurden. Eine Nichtwohnnutzung ist nur dann vorübergehend, wenn es keine baulichen Massnahmen bedarf, damit in der Wohnung wieder gewohnt werden kann. Wenn die Wohnung nur durch erhebliche bauliche Massnahmen wieder zu Wohnzwecken genutzt werden kann, so stellt diese Wohnung gar keine Wohnung mehr dar.